부동산 분쟁으로 발생한 손해배상

숨은 하자: 매도인 하자담보책임

매수한 건물에 누수·균열처럼 계약 당시 알 수 없었던 하자가 있으면, 매수인은 매도인에게 손해배상을 청구하고 하자로 계약 목적을 달성할 수 없을 정도면 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제580조, 제575조 준용). 매수인이 하자를 알았거나 과실로 몰랐다면 이 책임은 인정되지 않습니다. 이 권리는 하자를 안 날부터 6개월 안에 행사해야 합니다(민법 제582조).

이중매매와 이행불능

매도인이 계약 후 다른 사람에게 소유권이전등기를 넘기면, 첫 매수인에 대한 소유권 이전은 이행불능이 됩니다. 이때 첫 매수인은 계약을 해제하고 원상회복과 함께 이행불능에 따른 손해배상(통상 그 무렵 시가와 약정 대금의 차액 등)을 청구할 수 있습니다. 중도금까지 받은 매도인의 이중매매는 형사상 배임죄가 문제 될 수 있지만, 피해 회복은 민사 청구로 따로 해야 합니다.

잔금 지연, 계약금 해제, 위약금 감액 같은 계약 정리 문제는 계약위반 손해배상에서, 이행지체의 지연손해금은 채무불이행 손해배상에서 자세히 설명합니다.

개업공인중개사는 중개가 완성되기 전에 중개대상물의 상태·입지·권리관계와 법령상 이용제한 등을 확인해 취득하려는 의뢰인에게 성실·정확하게 설명하고, 근거 자료를 제시해야 합니다(공인중개사법 제25조). 이 의무를 어겨 선순위 권리나 위반 건축물 여부를 제대로 알리지 않았다면 손해배상 책임이 문제 됩니다.

개업공인중개사는 중개행위를 하는 경우 고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

공인중개사법 제30조 제1항

보장금액은 보증보험·공제·공탁으로 마련된 최소 한도이고, 실제 배상 책임은 손해액과 과실 비율에 따라 정해집니다. 보증기관에 보험금이나 공제금을 청구하려면 중개사와의 손해배상합의서, 화해조서 또는 확정판결문 사본 같은 서류를 첨부해야 합니다(같은 법 시행령 제26조). 그래서 합의가 안 되면 중개사를 상대로 판결을 받아 보증기관에 청구하는 순서가 됩니다.

법원은 거래 당사자 본인도 등기부 확인 같은 기본적 주의를 다했는지 함께 보고, 피해자 쪽 과실을 참작해 배상액을 줄이는 경우가 많습니다. 청구를 당한 중개사라면 설명한 내용이 확인·설명서에 어떻게 적혀 있는지가 가장 중요한 방어 자료입니다.

1. 01
   책임주체와 근거 정리

   매도인·임대인·중개사·분양사 각각의 의무 위반과 근거 조문을 나눠 적습니다.

2. 02
   통지와 협의

   하자 통지, 계약 종료 통지, 손해배상 청구를 내용증명으로 보내 기간을 지킵니다.

3. 03
   보전 조치

   상대방이 부동산을 처분할 우려가 있으면 가압류·처분금지가처분을, 보증금 사건은 임차권등기명령을 검토합니다.

4. 04
   조정 또는 소송

   주택임대차분쟁조정위원회 같은 조정 제도를 쓰거나 소송을 제기합니다. 중개사 사건은 판결 후 보증기관 청구로 이어집니다.

부동산 가압류는 상대방 명의 부동산을 묶어 두는 대표적인 보전 수단입니다. 요건과 담보 제공은 손해배상 가압류에서 확인하세요.